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上海推进既有多层住宅加装电梯调查(下)

■在城市发展过程中,始终有“三点建设,七点管理”的说法。现有的带电梯的多层住宅楼也应该处理建筑与管理之间的关系。电梯属于特种设备,施工后如何管理,谁将管理,如何分配各种运营费用等,所有居民必须提前考虑并尽早同意

“现在居民正在考虑如何建造电梯。事实上,'建筑'是短暂的。如何在施工后'管道'是一个长期面临的大问题。”长宁区北新街副主任李志斌说。

在城市发展过程中,始终有“三点建设,七点管理”的说法。现有的带电梯的多层住宅楼也应该处理建筑与管理之间的关系。电梯属于特殊设备。如何在施工后对其进行管理,谁将对其进行管理,如何分配各种运营费用等,必须事先考虑并提前商定。

记者调查发现,电梯的安装对居民来说是一件新鲜事,大部分居民都没有经验。如果在电梯开工前没有考虑施工后管理,很容易引起后续问题。那么,施工后管理的主要问题是什么?有什么解决方案?

当电梯停止时,谁应该为操作付费?

电梯建成并运行后,开始产生各种运营费用。据估计,电梯每月的电费约为100元。免费维修期后,每月维护费用约为450元。一起,每年的成本约为6000元人民币,不包括电梯大修后未来的支出。

杨浦区四个工农村的一部电梯建成并运营一年,运营费用分配给每个家庭。一个家庭称“不知情”,不愿意支付。几次咨询失败了,新建的电梯很无奈。其他居民回忆说,他们都怪电梯的安装过于焦虑,如何维持维修费用尚未经过协商,并“立即”匆匆批准批准。电梯建成后,最初的矛盾爆发了。

使用电梯,您必须支付运行成本,这是一个无法避免的问题。有人建议政府可以邀请到底吗?这条街被明确拒绝了。银航街道办事处主任孙辉说:“电梯的安装是居民自己的选择。如果政府有一个底线,似乎解决了一个问题,但它会产生更多的新问题。“后来,居委会居民上班,居民代表也说服了。在居民支付费用之前,电梯没有重新投入使用。

为避免类似情况,记者看到《殷行街道加装电梯自治指南》,特别提醒居民:在咨询中,不仅要明确以前的建设费用分配方案,还要确定经营费用的比例。完成电梯。

记者调查发现,顺利建设小组使用的大部分电梯都提前考虑了电梯运营成本的分配,避免了矛盾。其中,一些建筑群决定电梯运营费用的比例与电梯建设时的出资比例一致;然而,更多的建筑集团专门设定了营业费用的比例,主要是因为这些建筑群都配备了电梯。二楼的居民没有捐款。电梯完工后,二楼的居民应该使用电梯,这应该分担一定的运营成本。

日常管理,谁将接管?

去年3月,静安区新福康里第96座大楼使用了新电梯。如果电梯被移交给住宅物业公司的管理层,物业费将大幅上升。

因此,96号楼的业主决定通过自动清洁来管理电梯。

96号楼的居民收到了电梯的一次性日常维护费。每个人都同意:每周作为电梯清洁时间,大楼内的所有居民都将被派遣,擦拭和清洁电梯。不仅如此,96号楼的居民还开发了《文明使用电梯公约》,设定了详细的使用规格,并挂在走廊上。

为了减轻建筑群中电梯的维护成本负担,有人建议可以通过电梯广告增加收入。几位联系人,电梯广告商同意在电梯上增加3帧广告,每年可为建筑群带来3000元的广告费。但要进行此次销售,您必须能够开具发票。是什么让建筑物内的居民感到无助,因为它们不能作为电梯管理的主要责任。在石门第二街的积极努力下,区税务局制定了一个解决方案:以社区产业委员会为主体申请临时账单。通过这一步骤,建筑群从租赁广告空间中获得了收入。将来,社区中有电梯的其他建筑群将开具发票,他们可以享受这一结果。

从目前的运营情况来看,新福康里居民电梯的维护和管理取得了良好的效果。但是,一些专业人士认为,居民的热情值得肯定,但他们的专业性和连续性仍然不足。他们建议委托第三方组织管理电梯,居民自治应与第三方专业组织合并。

家乐福电梯公司负责人张建新表示,电梯作为特种设备,必须高度重视安全运行,并由具有管理资质的专业单位进行管理。值得注意的是,有些电梯企业将提供数年免费维修,但这不包括电梯安全管理责任,还需要专业单位接管。目前,物业公司是更适合的科目。她建议住宅区应引导物业公司在启动时参与电梯的建设,并从后续管理和维护的角度提出建议。

长宁区新泾八村居民区党总支书记李鹃很早就关注到电梯建后管理问题。在小区多个楼组加装电梯时,她就提醒居民,“千万不能留下后遗症” 既然维护保养是专业的事,请物业来接手是比较好的选择。但是,居民最担心物业费会增加,怎样说服居民和物业公司呢?

在北新泾街道支持下,李鹃出面与小区管理方永乐物业协商,希望物业公司接手电梯管理,获得了对方的支持;在她设身处地提醒之下,居民不仅选择了质量更为可靠的知名品牌电梯,而且同意今后将电梯交给物业公司管理。

如此一来,电梯日常管理就有了专业保障。“老百姓几万块钱都出了,只要加以引导,居民是可以接受物业公司收取合情合理的管理费的。”李鹃说。

那么,对于那些坚持要求自我管理电梯的楼组怎么办?一些政府部门觉得,可以探索一些过渡方案。比如,静安、长宁等区尝试将新增电梯接入“社区大脑”,一旦出现紧急情况,由街道联系维保单位实施应急处置,而日常保洁等工作仍旧交给居民自己。

大修支出,如何未雨绸缪

除了日常运行费用,随着使用年限的增加,电梯还可能出现大额维修支出。如何筹集电梯大修基金并更新维修基金?未雨绸缪十分必要。

静安区临汾小区1号楼加装电梯时,居民全额出资,待电梯竣工验收后再申请24万元的政府补贴。电梯施工前,街道干部就支招,要为电梯今后的维修做好准备,最好将补贴中大部分作为维修基金,存放在专门账户里。这一提议得到居民认可。“装好电梯后再让居民拿出钱来很难,但是把补贴作为维修基金,居民无需再出钱,大家的接受度就比较高。”临汾街道党政办主任陈黛静说。

杨浦区五角场街道政通一居民区几个楼组安装电梯时,在党总支前任书记郑明提议下,居民们同意从政府补贴中拿出一部分作为维修基金,还约定每家每户在造电梯时的出资比例就是今后大额维修时的出资比例;如果楼内居民卖掉房子,也不能支取电梯维修基金份额,须由下家等额出资交给上家。这就为大修资金做好了提前安排。

殷行街道市四(3)居民区7号楼进行加梯意见征询时,提前设计好方案,运营费用按照每年8000元筹集,由2楼至6楼居民共同承担。尽管电梯有4年免费维保期,但牵头人邵敬农说服大家:我们从第一年开始就缴纳运营费,扣除电费等开支后,前4年能存下近3万元,大修基金也就有了着落。

政府部门也在寻找更有普遍意义的解决方案。静安区房管局副局长林巍透露,静安区正在探索“保险+电梯维护保养单位”的组合式服务,通过引入市场机构,为加装电梯的楼组提供类似车险的服务,通过平抑峰谷,避免出现居民难以承受的大额支出。“静安加装电梯起步较早,我们希望替百姓想在前面,用市场化的方式,让居民能安心用好电梯。”他表示。

随着上海既有多层住宅加装电梯工作的推进,加装电梯数量持续增长,市场规模不断扩大,这将吸引更多企业参与其中,开发出更多有针对性的解决方案,为居民提供更多的选择。

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